MAGGY RICHARD

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 est venue réglementer les activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

L’agent immobilier étant un professionnel de l’immobilier, il doit pour exercer son activité, obtenir une carte professionnelle délivrée par le préfet. Pour se faire, il doit notamment justifier d’une aptitude professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

 La loi prévoit, en outre, que pour agir, l’agent immobilier, doit détenir un mandat écrit et signé de la part de son client.

Bon de visite

Un tel bon de visite permet à l’agence d’obtenir une commission dés lors que le bien est vendu ou loué grâce à son intermédiaire, et ce même si le bien immobilier figure dans les fichiers d’autres agences immobilières.

L’agent immobilier est le professionnel qui doit être à l’écoute des clients et leur présenter les biens immobiliers qui correspondent à leurs attentes, en fonction des disponibilités. Ainsi il va faire visiter à tout acquéreur ou locataire potentiel les immeubles susceptibles de l’intéresser et lui fera signer un bon de visite pour prouver que ce client a bien eu connaissance de l’immeuble par son intermédiaire. Cette preuve évitera toute contestation ultérieure selon laquelle le vendeur aurait vendu l’immeuble en question à ce client sans l’aide de l’agence. L’agence sera en mesure de démontrer que sa commission est due.

Si un bien immobilier est présenté à un éventuel acheteur par différentes agences, c’est celle qui conclura définitivement l’affaire qui empochera la commission. Et ce même si le mandat est terminé. Le vendeur ne pourrait pas attendre la fin de validité du mandat pour se rapprocher de l’acquéreur qui lui a été présenté par l’agence afin de ne pas verser de commission. En effet, la Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2000 a considéré que :

« lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier. »  

Exclusivité

 Lors de la signature du mandat de l’agent immobilier, il est possible d’opter entre un mandat simple ou un mandat exclusif. Alors que le mandat simple permet au client de confier la vente ou la location de son immeuble à plusieurs agences immobilières, le mandat exclusif ne donne qu’à un agent immobilier la possibilité de réaliser la vente du bien. Le mandat exclusif entraîne une plus forte implication de l’agence pour trouver des acheteurs. Ce mandat doit être conclut pour une durée déterminée, il est d’ailleurs possible de le résilier passé un délai de trois mois par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Un préavis de quinze jours devra cependant être respecté.

Il est donc préférable pour le client qui signerait un mandat exclusif de préciser ses attentes à l’agent immobilier, notamment en matière de publicité ou de rapport d’activité dudit agent.

S’agissant de la possibilité pour le vendeur de traiter directement avec un acquéreur, elle reste accordée dans le cadre d’un mandat simple, mais elle ne l’est pas si un mandat exclusif a été signé avec une agence. A défaut, cette agence pourrait réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, certains mandats dits « semi-exclusifs » permettent tout de même au vendeur de négocier seul avec d’éventuels acheteurs, mais sans pouvoir passer par une autre agence. Il se réserve seulement la possibilité de rechercher un acquéreur par lui-même. Il faudra alors spécifier la rémunération de l’agent dans un tel cas.

Rémunération de l'agent

   Il convient de préciser dans le mandat la rémunération de l’agent immobilier, qu’il s’agisse d’honoraires notamment s’agissant de la rédaction d’actes (acte de vente, bail…) ou de commissions plus particulièrement concernant les visites des immeubles. La rémunération peut également être forfaitaire, en considération du prix de vente de l’immeuble ou du montant du loyer. Toutefois, il est prévu par la loi qu’une telle rémunération pourrait être modifiée lorsque le prix réel de la vente est différent que celui prévu au mandat. Toutefois pour justifier d’une rémunération, non seulement l’agent immobilier doit justifier d’un mandat écrit et signé comprenant certaines mentions, mais il doit avoir présenté l’acquéreur au vendeur. L’opération doit, en effet, être réalisée par son intermédiaire pour justifier d’une quelconque rémunération. L’accord des parties doit, en outre, être constaté par écrit. 

En outre, une précision a été apportée par une ordonnance du 1^er juillet 2004 s’agissant des marchands de listes. Il faut, en effet, savoir que ceux-ci ne peuvent, désormais, réclamer une rémunération tant qu’ils n’ont pas réellement fourni une liste de logements comme ils s’y engagent. La rémunération peut alors avoir lieu à chaque distribution de listes.

L’article 6 de la loi de 1970 indique en effet qu’ :

« Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1^er (marchands de liste) ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive. » 

Il appartient donc au client de s’attarder quelque peu sur la rémunération de son mandataire avant de signer une convention avec celui-ci qui le liera en cas de vente par son intermédiaire.